A ve kterých bude mít smysl bydlet i v budoucnu.
Výnos z nájmu se dá spočítat za pět minut. To číslo ale neříká nic o tom, kolik vám bude byt skutečně vydělávat, kolik do něj mezitím vložíte a kdo a za kolik ho od vás jednou koupí. Nikdo nedrží byt nekonečně dlouho.
PROČ NE VYŠŠÍ VÝNOS JINDE
Je to nejčastější otázka, kterou dostáváme. Hrubý výnos z nájmu v menších městech, na vesnicích či v některých krajích je vyšší. Na papíře je to jasná volba.
Rozdíl ale nevzniká v tomto papírovém propočtu.
Socioekonomické prostředí určuje, kdo se přihlásí na inzerát. Vyšší podíl exekucí, nižší mzdy a slabší pracovní trh znamenají statisticky vyšší riziko neplacení i vyššího opotřebení. Vlastnictví je rizikovější a správa časově i mentálně náročnější. Je to jiná disciplína.
Regiony s klesající populací mají dlouhodobě slabší poptávku po nájemním bydlení, i když ceny krátkodobě rostou. Je potřeba se dívat více dopředu a vnímat, co a zda tvoří danou oblast atraktivní. Úbytek či rostoucí věk obyvatel je ale z dlouhodobé perspektivy zásadní riziko.
Ceny v levných krajích rostou procentuálně rychleji, protože rostou z nízkého základu. Dvacet procent ze třiceti tisíc za metr je šest tisíc. Dvacet procent ze sto dvaceti tisíc je čtyřiadvacet. Procento vypadá dobře v článku, důležité jsou ale i absolutní hodnoty.
Vyšší výnos počítaný z nájmu není vyšší výnos v kapse. Delší doba pro obsazení, vyšší opotřebení, dražší správa a obecně vyšší rizika výnos postupně ukrajují. Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem je v horších lokalitách výrazně větší a hlavně zdaleka méně predikovatelný.
Netvrdíme, že se v levnějších lokalitách nedá vydělat. Tvrdíme, že vyšší výnos je zaplacený vyšším rizikem a horší likviditou, a že tuhle cenu obvykle nikdo nezmíní. Jak se říká, "zajíci se počítají až po honu". To platí i u nemovitostí. Počítá se až po prodeji.
LIKVIDITA
Většina investičních tezí končí u toho, kolik byt vynáší. My začínáme u toho, kdo ho koupí, až ho budete chtít prodat.
V lokalitách s vysokým výnosem kupují především investoři, protože poptávka po vlastním bydlení tam slábne. Takový trh je citlivý na úrokové sazby a na náladu. Když se sazby zvednou nebo výnosy klesnou, kupci zmizí naráz a všichni prodávají ve stejnou chvíli.
Tam, kde vedle investorů poptávají byty i lidé, kteří v nich chtějí bydlet, existují dva různé důvody ke koupi. My hledáme místa, kde převažuje poptávka po vlastním bydlení, protože to vytváří větší hodnotu a stabilitu daného trhu.
Investor kupuje podle výnosu a smlouvá. Člověk, který si tam chce zařídit domov, kupuje podle toho, jak se mu v bytě líbí. Proto kupujeme byty, které obstojí i jako bydlení, ne jen jako číslo v tabulce.
Likvidita není jen o ceně, ale i o čase. Ve kvalitních velkých městech je poptávka dlouhodobě vyšší než nabídka, takže se prodává v týdnech. Tam, kde je nabídka převisem, se prodává v měsících, nebo se sleví.
CO DRŽÍ HODNOTU
Stavební náklady jsou v Brně a ve vesnici padesát kilometrů odsud skoro stejné. Cena bytu se přesto liší. Rozdíl neplatíte za zdi, ale za všechno, co je za dveřmi.
Kino, do kterého se dá dojít pěšky. Dýmky, vinárny, bary. Padesát kaváren, z nichž vám v půlce udělají kyselé kafe. Restaurace, ve kterých se fakt dobře najíte. Taxi, které přijede do pěti minut a zavoláte si jej v appce. Jídlo, které vám dovezou. Posilovna, bazén, padel, divadla, koncerty, výstavy a mnoho dalšího.
Nic z toho nekupujete. Ale kupujete byt, ke kterému toto dostáváte.
Nájemníci, na které cílíme, očekávají určité spektrum a kvalitu služeb. Chtějí třeba kyselé kafe, různá divadla, kulturní akce, chodit do baru s přáteli, koupit si řemeslný chléb, dělat různé sporty. To vše se promítá do hodnoty nemovitosti a za to se platí. Infrastruktura a služby cenu nemovitosti drží a pomáhají růstu. Pokud se město vyvíjí, zkvalitňuje, je to pro vás dobrá zpráva. Je atraktivnější a atraktivita něco stojí.
Kolik podniků ve čtvrti přibylo a ubylo za poslední tři roky. Jestli je na dosah univerzita nebo zajímaví zaměstnavatelé. Jak dlouho trvá cesta do centra bez auta a jak dobře je město napojené na zbytek republiky. Kde se dá sportovat a kam se dá jít večer. Nejen toto se vyplatí sledovat. V těchto místech budete mít navíc i silnější lokální poptávku po vlastním bydlení, takže i exity jsou mnohem jednodušší a lepší.
Byt na vesnici, kde široko daleko není nic, je stejná stavba za nižší cenu. Když se v okolí nic nezmění, nemá se hodnota od čeho odrazit. Má to svou cílovou skupinu, ale menší a jinou. A dlouhodobě bude tato nemovitost zaostávat za těmi, které mají něco navíc. Které jsou v místech, kde budete mít kvalitnější život.
CO SLEDUJEME
Kolik lidí přibývá a kdo to je. Průměrné mzdy a bohatství, vzdělání, věková struktura obyvatel a řada dalších údajů o lidech v daném místě.
Vývoj a stabilita mezd, nezaměstnanost, podíl domácností v exekuci. Toto také rozhoduje o tom, jak se vám budou byty pronajímat.
Kam se město rozšiřuje, co plánuje a kde vzniká nová infrastruktura. Jaké čtvrti a části města se rozvíjí a žijí, jaké trápí různé problémy.
Kdo v okolí zaměstnává a jak je to stabilní. Univerzity, centrály velkých firem, podnikatelské příležitosti, to vše znamená možnosti, která nezmizí s jedním podnikem.
Kdo v lokalitě kupuje byty a proč. Chceme trh, kde vedle investorů kupují i lidé pro sebe. Funkční trh znamená vyšší stabilitu a lepší likviditu.
S čím bude náš byt soutěžit za pět či deset let. Sledujeme, co se staví dnes, ale i co se plánuje. Může to být totiž dobrý sluha, ale i zlý plán.
Praha, Brno, Olomouc a další. Města s centrálami velkých firem a univerzitami, kde je poptávka po bydlení strukturální.
Kupujeme primárně nové byty v nových projektech. Technický stav známe od začátku a víme, co nás čeká v následujících dvaceti letech. Nový dům znamená i nízké provozní náklady. I věci jako PENB budou v čase (třeba díky regulacím) rozhodovat.
Dům musí být hezký. Zní to měkce, ale je to tvrdé kritérium. Kvalitní architektura drží hodnotu, přitahuje lepší nájemníky a stárne pomaleji. Projeví se to na rychlosti obsazení, na délce nájmů a na ceně za metr při prodeji.
Konzervativní znamená koupit v místě, které se osvědčilo. Dynamická znamená koupit tam, kde právě vzniká nová infrastruktura a vybavenost. Volíme obě cesty, dle profilu a stávajícího portfolia klienta.
Kvalitní kavárny, restaurace, obchody, sport, školy a služby. Podrobně o tom píšeme výše.
Zastávka do pěti minut chůze, centrum do dvaceti minut bez auta. Noční rozjezdy, rozumné ceny taxíku, dobré napojení na okruh či dálnice.
JAK VYBÍRÁME
Na úvodním setkání si projdeme investiční cíle, možnosti financování a způsob spolupráce. Řekneme si, jak pracujeme a co od nás reálně čekat.
Zařazujeme vás do evidence a hledáme nemovitost. Komunikujeme s makléři a developery, jezdíme na prohlídky, sledujeme nové projekty dříve, než jsou v prodeji.
Každou nemovitost posuzujeme podle mnoha kritérií. Pokud ji doporučujeme, dostanete detailní report s hodnocením lokality, projektu a jednotky.
Komunikujeme s makléři, úvěráři a právníky. Necháme zkontrolovat smluvní dokumentaci a dohlédneme na celý proces. Na vás zbydou pouze podpisy.
Nemovitost převezmeme, zahájíme komunikaci s SVJ a dodavateli energií. Inzerci spouštíme souběžně s přepisem na katastru, aby byl byt obsazen od prvního dne vašeho vlastnictví.
Naši nájemníci nehledají nejlevnější bydlení. Hledají hezký byt v dobrém domě a jsou ochotni za to zaplatit.
Kvalitní byt v dobré lokalitě znamená delší nájmy, nižší fluktuaci a menší opotřebení.
Očekává, že s ním bude někdo jednat rychle, věcně a férově. Jak se chováme k němu, on se pak chová k nám.
NA JAK DLOUHO
Byty kupujeme s předpokladem držení alespoň deset let. V takovém horizontu se nájem a růst hodnoty sečtou do celkové návratnosti a krátkodobé výkyvy přestanou být podstatné.
Zároveň kupujeme jen tam, kde se dá prodat dřív. To není protimluv, ale podmínka. Investice, ze které se nedá vystoupit, není investice, ale závazek.
Ukážeme vám na konkrétním projektu, proč jsme ho vybrali a jak ho hodnotíme dnes.
Domluvit setkání