Filozofie
I proto je spolupráce s námi v mnoha ohledech jiná.
odlišnosti
Neuzavíráme podnájemní smlouvy. Majitel je pronajímatel, my jsme správce na základě smlouvy o správě a máme plné moci. Nájemní vztah je majitele, ne náš, takže o něj nepřijde, když se rozhodne změnit správce. Podnájemní smlouvy by v případě právního sporu stejně neobstály a slouží tedy k primárně k ukazování síly a jako psychologická věc vůči nájemníkovi. My tuto hru nehrajeme. Kupujeme takové byty, které si najdou skvělí nájemníci a stavíme spíše na transparentním a férovém přístupu, který je mnohem lepší prevencí problémů, než se snažit ukazovat pozici velkého a silného.
Nájemník má kontakt jen na nás a všechno řeší s námi. Majitel má ale k dispozici fotky, videa, transparentně se dostává ke všem dokumentům a finančním tokům a informujeme jej o všem podstatném.
Potvrzení pro banku, úřady, pomoc cizinci s administrativou, běžné situace za trvání nájmu. To je součást správy, nájemník sem tam něco potřebuje. Nemáme nekonečné ceníky za všelijaké úkony, které bychom nájemníkovi účtovali. Majitel nám platí za správu jeho bytu a k tomu patří i poskytnutí součinnosti nájemníkovi, Kdyby si za každý e-mail připlácel, přestane hlásit a řešit problémy. Bude hledat zkratky. A to je dražší a rizikovější.
Kauce je jistota pro případ škody, ne rezervní fond na opravy. Odečítáme jen prokázanou škodu nad rámec běžného opotřebení, doloženou předávacím protokolem. Předvídatelné vyúčtování kauce je jeden z hlavních důvodů, proč se k nám nájemníci vracejí a proč doporučují další. Snížené náklady na hledání nového nájemníka jsou reálná úspora, jen nejsou vždy vidět.
Model, ve kterém správce majiteli garantuje stav bytu, je na trhu běžný. Míň běžné je říct nahlas, odkud se na tu garanci berou peníze. Typicky z kauce nájemníka. Garance stavu jako služba správce je tak trochu iluze. Službu poskytne jeden, zaplatí druhý.
Podrobněji nížeGarance je pojištění. Majitel platí 7 - 10 % z nájmu za to, že peníze dorazí i tehdy, když je byt prázdný nebo nájemník neplatí. Za deset let je to dvanáct nájmů. Stojí za to si spočítat, jak často k tomu doopravdy dochází.
Podrobněji nížeVětšina trhu vydělává na věcech, o kterých majitel ani neví. Vypadá to jako úspora, jenže svoji cenu za to platí jinde. Nájemník, se kterým se jedná hůře, odchází dřív, přestane hlásit závady a byt vrací v horším stavu. Slušné jednání s nájemníkem vyjde majitele levněji než kterýkoli trik, kterým se dá ušetřit.
Kauce a stav bytu
Správce slíbí majiteli, že byt dostane zpět ve stavu, v jakém ho předal. Aby to mohl splnit, musí mít z čeho. Sáhne po kauci. Při předání se pak hledají důvody, proč ji nevrátit celou. Údržbu bytu tak nakonec zaplatí nájemník, který odchází, ne ten, kdo byt vlastní.
Správce si to umí spočítat a ví, že je v silnější pozici. Nejdřív se snaží co nejvíc uhrát před majitelem jako běžné opotřebení. Co neuhraje, vezme z kauce nájemníka. Z vlastní marže platí až třetí v pořadí, tedy tehdy, když je byt opravdu poškozený a předchozí dvě cesty to nepokryjí.
Pracuje se i s úroky z kauce. Ty se obvykle nevrací a správci pokryjí část oprav. Hlavní boj se ale svádí o kauci samotnou.
Nájemník přitom tahá za kratší konec. Nemá čas ani peníze na spor a kauce není tak vysoká, aby se spor vyplatil. Odejde s pokrácenou kaucí a majitel má garantovaný stav.
Majiteli to na první pohled šetří peníze. Účet přijde ale později.
Nájemník odchází naštvaný a mluví o tom. V áčkových lokalitách se to donese přesně mezi ty lidi, které chcete mít v bytě. Příště si takový byt či jiný byt od téhož správce vyberou až jako druhou volbu.
A ještě dřív, než se odstěhují, se začnou jistit. Nejčastěji tak, že přestanou platit poslední jeden až dva nájmy a kauci si započtou sami. Majitel o ty peníze přijde stejně, jen k tomu má navíc vymáhání.
My to děláme jednoduše. Co nájemník rozbil nebo nevrátil tak, jak měl, doložíme protokolem a z kauce strhneme. Běžné opotřebení nestrháváme.
V tom rozlišení je celý rozdíl. Opotřebení patří k vlastnictví bytu. Platí ho majitel, který si ho zároveň odepisuje. Přehodit ho na kauci znamená vzdát se daňového nákladu výměnou za jednorázovou úsporu a za nájemníka, který příště podepíše někde jinde.
Hranici běžného opotřebení sice popisuje nařízení, v praxi si ji ale správce i majitel vykládají po svém. Právě v té šedé zóně celý model funguje.
Garantovaný nájem
Garance funguje stejně jako pojištění. Platíte pojistné a někdo jiný na sebe bere riziko, které byste jinak nesli sami. Účtuje se obvykle nepřímo, tedy tím, že z tržního nájmu dostáváte menší část. Samotná garance stojí 7 až 10 % z nájemného. Správa s garancí vychází kolem 17 až 20 %, bez garance kolem 12 %.
Jako u každého pojištění stojí za to podívat se, kolik to stojí a jak často k pojistné události doopravdy dochází.
U bytu s nájmem 20 000 Kč a garancí za 10 % zaplatíte 2 000 Kč měsíčně. Za deset let 240 000 Kč, tedy 12 měsíčních nájmů. Jeden rok z deseti odvedete na pojistné. Aby se to vyrovnalo, musel by byt během těch deseti let stát prázdný 12 měsíců.
Skutečná cena je vyšší. Kdybyste stejnou částku odkládali a investovali při 8 % ročně, máte za deset let zhruba 365 000 Kč. Po zohlednění rostoucího nájmu je to asi 15 nájmů. Vlastní garanční fond tedy kryje víc než garance, kterou si kupujete.
240 000 Kč
zaplaceno za garanci za deset let
12 měsíců
neobsazenosti, aby se garance vyrovnala
365 000 Kč
hodnota vlastního garančního fondu za stejnou dobu
Modelový příklad. Nájem 20 000 Kč, garance 10 procent, výnos fondu 8 procent ročně.
Spravujeme 130 bytů, přes tři roky. Za tu dobu jsme neměli jediného neplatiče ani zničený byt.
Několikrát se stalo, že nájem přišel o pár dní později, prakticky vždy se to vyřešilo obratem. Dvakrát jsme vyšli vstříc krátkodobému rozložení plateb, než si nájemník srovnal situaci. Jednou se schylovalo k vážnějšímu problému, dohodli jsme se s nájemníkem, dali mu dvacet tisíc od cesty a byt opustil v pořádku. Jednou jsme měli lidsky složitější nájemníky, i tam jsme se nakonec domluvili, dluh na posledním nájmu a drobné opravy se vyrovnaly z kauce.
Nájmy chodí včas a byty se neopotřebovávají výrazněji, než je obvyklé. Kdybychom garanci prodávali, vydělávali bychom na riziku, které se v kvalitě nemovitostí, které chceme, nenastává.
Nájemník podává výpověď tři měsíce dopředu. Nového hledáme celou tu dobu, ne až po jeho odchodu. Devadesát dní je na výměnu nájemníka v kvalitní lokalitě luxusní čas. Rizikem tedy není konec nájmu, ale neplacení.
U jednoho bytu je výpadek absolutní. Buď máte celý příjem, nebo žádný. U deseti bytů se stejný neplatič projeví jako desetiprocentní výkyv, který zaplatí cash flow zbylých devíti.
Pojištění neprodává nižší náklady, ty jsou po započtení marže vždycky vyšší. Prodává předvídatelnost. Kdo ji má z rozloženého portfolia, kupuje si podruhé něco, co už má.
Nevydává ji pojišťovna pod dohledem regulátora, se zajistiteli a kapitálovými požadavky, ale správcovská firma ze svého. Je tak silná, jak silná je ta firma v okamžiku, kdy ji uplatníte.
U prvního bytu, u majitele bez rezervy, který je na tom jednom nájmu závislý. Tam je výpadek existenční a jistota má cenu.
Smysl dává také tehdy, když jde o horší nemovitost v horší lokalitě. Tam je riziko reálně vyšší. Otázka pak spíš je, jestli dává smysl taková investice.
S druhým a třetím bytem význam garance mizí.
Nemovitosti nejsou raketová věda, ale chtějí vlastní zázemí a trochu risk managementu. Kdo má lepší byty v lepších místech, vybírá důkladně nájemníky a jedná s nimi slušně, riziko snižuje natolik, že se za jeho pojištění nevyplatí platit. Černého Petra si může vytáhnout kdokoli, i v novostavbě v Karlíně. Ale pojistit si můžete cokoliv, tak je otázka, proč zrovna toto.
Celý rozbor garantovaného nájmu.Provoz
Nájemník kontaktuje nás, ne majitele. Posoudíme situaci, zajistíme servis a majitele informujeme s popisem, cenou a výsledkem. Majitel neřeší nic operativního, dostane výsledek.
Sledujeme platby a upomínáme okamžitě po splatnosti. Komunikujeme s nájemníkem přímo. Pokud situace nevede k řešení, informujeme majitele a doporučíme postup. Nezakrýváme problém, informujeme věcně a včas.
Plánujeme výpověď s předstihem. Byt dáváme do inzerce ještě v době trvání nájmu, aby byl obsazen co nejdříve po uvolnění. Nového nájemníka vybíráme ve více kolech.
Pravidelné kontroly a přímá komunikace s nájemníky nám umožňují zachytit signály dřív, než se z nich stanou skutečné problémy. Pokud k problému dojde, řešíme ho bez průtahů a majitele zapojíme ve chvíli, kdy je třeba jeho rozhodnutí.
Projdeme s vámi smlouvu, ceník a všechny vaše dotazy.
Domluvit setkání